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Anti-Hoarding
不動産の囲い込みとは
不動産売却で最も注意すべき「囲い込み」。その手口・見抜き方・防ぎ方をわかりやすく解説します。大切な資産を守るために知っておきたい知識です。
囲い込みとは？
不動産の「囲い込み」とは、不動産会社が売主から売却の依頼を受けた物件について、他の不動産会社からの問い合わせや紹介を意図的にブロックする行為です。
「商談中です」「売主の都合で案内できません」などと嘘の理由で他社の客付けを断り、自社で買主も見つけて両方から仲介手数料を得る「両手仲介」を狙うのが目的です。
売主は自分の物件が囲い込みされていることに気づきにくく、知らないうちに売却のチャンスを逃してしまうケースが後を絶ちません。
なぜ囲い込みが起きるのか
囲い込みが起きる最大の原因は、不動産仲介の手数料構造にあります。
片手仲介：売主側の不動産会社は売主からのみ手数料を受け取る（売却価格×3%＋6万円＋税）
両手仲介：売主と買主の双方から手数料を受け取れる → 手数料が2倍に
例えば3,000万円の物件で比較すると： - 片手仲介の場合：約105万円（税込） - 両手仲介の場合：約210万円（税込）
この約105万円の差額が囲い込みの動機となっています。不動産会社にとっては、他社に買主を紹介されるよりも、自社で買主を見つけた方が収益が倍になるため、囲い込みの誘因が構造的に存在しています。
囲い込みの具体的な手口
囲い込みにはいくつかの典型的な手口があります。
他社から問い合わせがあると「商談中です」「売主が一時的に案内を止めている」と嘘をつく
レインズの取引状況を「紹介停止中」に変更し、他社からの問い合わせを遮断
レインズへの登録を遅らせる、または登録後すぐにステータスを変更
活動報告で「問い合わせがない」と虚偽報告
値下げを繰り返し提案し、自社の買主に安く紹介
売主が「なかなか売れない」と感じているとき、実は囲い込みによって他社からの問い合わせがブロックされていた…というケースが実際に報告されています。
囲い込みの被害
囲い込みによって売主が受ける具体的な不利益は深刻です。
売却期間の長期化 — 本来は来るはずの問い合わせがブロックされ、売却に時間がかかる
売却価格の低下 — 競争入札が起きず、値下げを余儀なくされる
機会損失 — 好条件の買主を逃してしまう
大手不動産会社でも囲い込みの比率が高いことが問題視されており、売主自身が意識して防衛する必要があります。
「大手だから安心」とは限りません。むしろ取り扱い件数が多い大手ほど、両手仲介比率が高い傾向にあるとの調査結果もあります。
Warning Signs
囲い込みを見抜くサイン
以下のサインに心当たりがあれば、囲い込みの可能性があります。
内覧の申し込みがなかなか入らない
好条件の物件なのに内覧希望がゼロ。他社からの問い合わせがブロックされている可能性があります。
活動報告の内容が曖昧
「反響が少ない」「もう少し様子を見ましょう」など具体性のない報告が続く場合は要注意です。
すぐに値下げを提案される
売り出してまもないのに大幅な値下げを勧められる場合、自社の買主に安く紹介したい意図がある可能性があります。
レインズの登録証明書がもらえない
専任・専属専任媒介なのに登録証明書を交付してもらえない場合、レインズへの登録自体が行われていない恐れがあります。
他社に問い合わせても「紹介停止」と言われる
知人に頼んで他の不動産会社から問い合わせてもらうと「紹介できない」と言われる場合、囲い込みの証拠です。
Prevention
囲い込みを防ぐ方法
売主として知っておきたい5つの防衛策をご紹介します。
レインズの売主専用ページを確認
2025年1月の制度改正で、売主が自分の物件の取引状況を直接確認可能に。「公開中」になっているか定期的にチェックしましょう。
活動報告を詳しく求める
問い合わせ件数、内覧数、他社からの反応など具体的な報告を求めましょう。曖昧な報告は要注意です。
他社に物件確認を依頼する
知人や他の不動産会社に、自分の物件が紹介可能か問い合わせてもらいましょう。「紹介停止」なら囲い込みの証拠です。
信頼できる不動産会社を選ぶ
両手仲介率が低い会社、囲い込みしないと明言する会社を選びましょう。当店のように透明性を重視する会社が安心です。
一般媒介を選択する
複数社に依頼することで、特定の1社による囲い込みを防げます。ただし各社の販売意欲が分散するデメリットもあります。
Our Commitment
当店の取り組み
ピタットハウス西28丁目店では、囲い込みは一切行いません。 お客様の大切な資産を最良の条件で売却するために、以下の取り組みを徹底しています。
- レインズへの迅速な登録と登録証明書の即時共有
- 問い合わせ件数・内覧数を含む定期的な詳細レポートの提出
- 他社からの問い合わせへの誠実な対応
- 売主様への透明性の高い情報開示
札幌で不動産売却をお考えの方は、安心してお任せください。お客様の利益を最優先に、誠実な売却活動をお約束します。
囲い込みのない安心の売却をお約束します
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FAQ
よくある質問
Q.囲い込みは違法ですか？
宅建業法では明確に「違法」とは定められていませんが、売主への忠実義務に違反する背信行為として、業務停止などの行政処分の対象となり得ます。2025年の制度改正で取引状況の登録が義務化され、規制が強化されています。
Q.大手不動産会社でも囲い込みはありますか？
残念ながら大手でも囲い込みの事例は報告されています。不動産情報サイトの調査では、大手の両手仲介比率が40〜50%に達するケースもあり、囲い込みが行われている可能性が指摘されています。
Q.囲い込みされているか確認する方法は？
(1)レインズの売主専用ページで取引状況を確認、(2)知人に他社から問い合わせてもらう、(3)活動報告の内容を精査する、の3つが有効です。
Q.囲い込みを受けた場合の対処法は？
まず不動産会社に直接理由を確認しましょう。改善が見られない場合は、媒介契約の期間満了を待って別の会社に切り替えるか、正当な理由があれば途中解除も可能です。都道府県の宅建業免許所管部署への相談も有効です。
Q.当店は囲い込みをしませんか？
はい。当店では囲い込みは一切行いません。レインズへの迅速な登録と登録証明書の即時共有、定期的な詳細レポートの提出、他社からの問い合わせへの誠実な対応を徹底しています。
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